Humedades activas. Distinción daño continuado vs duradero o permanente. Imprescriptibilidad de la acción frente al evento dañoso.
Tenemos interiorizado que los daños continuados no prescriben, de modo que puede ser exigida judicialmente la solución a unas humedades (por ejemplo, por capilaridad) en cualquier momento. La jurisprudencia retrasa el comienzo del plazo de prescripción en supuestos de daños continuados o de producción sucesiva e ininterrumpida hasta que no se solventa la causa de las inmisiones. Mientras la humedad esté activa, no empieza a correr el contador de la prescripción.
Existe, sin embargo, una inquietante línea doctrinal que se esfuerza en distinguir entre el daño continuado y otro tipo de daño, que denomina permanente o duradero. El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, en Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 2.011, ha establecido que: » el daño duradero o permanente, … es aquel que se produce en un momento determinado por la conducta del demandado pero persiste a lo largo del tiempo con la posibilidad, incluso, de agravarse por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión del demandado. Y aquí viene el problema: se nos dice que el plazo de prescripción de ese daño permanente o duradero comenzaría a correr desde que lo supo el perjudicado (art. 1968.2 CC), es decir, desde que tuvo conocimiento de este y pudo medir o pronosticar su trascendencia; ello por cuanto, de otro modo, se daría la hipótesis de absoluta imprescriptibilidad de la acción, vulnerándose así la seguridad jurídica recogida en art. 9.3 CE.
Pues bien, en la práctica resulta forzadísima la distinción entre esos dos grupos de daños (continuados versus permanentes/duraderos). No hay ninguna clasificación enunciativa y fiable en la jurisprudencia que lo clarifique, sólo discursos impostados e inconcretos. Pero ¡cuidado!, hemos visto cómo el Supremo refrenda esta difusa distinción y por ello se puede, en teoría, jugar con la excepción de la prescripción en según qué casos, aprovechando esa indefinición.
Entonces, ¿quiere esto decir que una humedad activa podría llegar a ser inatacable a perpetuidad? Podría entenderse que sí, a tenor de lo expuesto, en el supuesto de que hubiese prescrito la oportunidad de reclamar contando el plazo de la acción legal desde que se conoció el problema (desde que apareció la humedad). Pero sostengo que no, no es admisible legalmente que un edificio siga soportando la acción permanente de unas humedades y el matiz es el siguiente:
Una cosa es la prescripción para reclamar el daño y otra la prescripción para exigir que se repare la causa que lo produce. En atención a la artificiosa clasificación del daño permanente, la Comunidad podría acaso burlar la reclamación de la responsabilidad civil; es decir, no tendría que indemnizar los daños de pintura, por ejemplo, que se evidenciaron en un local hace más de 5 años, a pesar de que las paredes tengan una humedad endémica y vigente; pero no podrá omitir las obligaciones legales de conservar el edificio y preservarlo de la humedad, pues son deberes que resultan de la normativa vigente, al margen de la concurrencia o no de perjudicados.
Son deberes ciudadanos (estos sí que son permanentes), cuyo cumplimiento y exigibilidad no dependen de la iniciativa de un tercero que se los reclame. Invoco, entre otros, el art. 10.1 LPH, los arts. 1, 8 y 13 del Código Técnico de la Edificación y el Artículo 15.1.b del texto refundido de la Ley de Suelo. Y con ello proclamo que el deber de conservación es ineludible e imprescriptible.
Hay que entender que la prescripción del daño duradero ha sido un triunfo para los promotores y constructores de viviendas en su lucha por que los plazos de garantía y prescripción de la LOE no se estiren indefinidamente con el pretexto de la continuidad del daño. Pero, la lectura de esa jurisprudencia fuera de contexto podría estar provocando una interpretación doctrinal confusa, injusta y absurda en el ámbito de la Propiedad Horizontal. Las humedades con causa en elementos comunes deben ser resueltas por la Comunidad.
La obligación de preservar los elementos comunes y de la habitabilidad interior no desaparece por el hecho de que los vecinos no la hayan exigido. Insisto: no hablamos de los daños, hablamos de sus causas; y no se puede distinguir entre causas continuadas y causas duraderas, porque toda patología de la edificación que permita inmisiones (recurrentes o permanentes, da igual) tiene que ser erradicada, si ello es posible técnicamente. Si se pueden inyectar resinas interiormente, la Comunidad tiene que asumir el gasto para acabar con los problemas de capilaridad y no debería acogerse judicialmente el intento de esquivar esa obligación en base al instituto de la prescripción, sería un completo desatino.
