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¿Está obligada la comunidad a reparar vicios constructivos?

Partiendo de la obligación legal de mantenimiento del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Comunidad de Propietarios tiene que realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.

¿Qué ocurre cuando el daño no deriva de una negligencia de la comunidad?

Si el daño no viene dado por una negligencia de la comunidad, sino de un defecto constructivo y si estamos en plazo, el administrador debe reclamar a los agentes de la edificación para que resuelvan el problema.

Son ellos los responsables directos, sin duda, y no queremos encargar reparaciones a otra empresa, pues ello podría ser utilizado en el futuro como pretexto por el constructor para eludir los efectos de la garantía. Además, si se repara, cuando llegue la fase probatoria del juicio y haya que nombrar perito judicial, éste se toparía con la inexistencia de los daños, ya arreglados, y tendría que informar en base a fotografías anteriores a la reparación.

Bien, pero mientras la comunidad se entretiene en la reclamación vía LOE, puede haber uno o varios propietarios con problemas de humedades e incluso de inhabitabilidad. ¿Puede la Comunidad obviar esa realidad y negarse a reparar, por el hecho de que a ella le convenga más? ¿Le alcanza a la comunidad la obligación del artículo 10 LPH en estos casos, aunque los responsables del problema sean otros?

Tengamos en cuenta que un pleito puede durar varios años y que al final la constructora puede haber quebrado, o puede incumplir la sentencia, reconduciéndose entonces la ejecución de obligaciones de hacer a dinero, y siendo en definitiva la comunidad la que acabe asumiendo las reparaciones de todos modos.

La jurisprudencia se decanta claramente por atribuir a la Comunidad la obligación de asumir las obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, conforme establece el art. 10.1 a), sin perjuicio de las acciones que le asistan frente al constructor. Véanse: AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 85/2020, de 13 de febrero (SP/SENT/1058926) y AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 262/2021, de 17 de junio (SP/SENT/1111349) y AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 113/2019, de 9 de mayo (SP/SENT/1016554). O en palabras de la  AP Valencia, Sec. 11.ª, 62/2021, de 22 de febrero (SP/SENT/1098111): ”acreditado el grave estado de los elementos constructivos de la finca, la comunidad debe realizar las obras necesarias para …sin que influya en ello si tiene culpa o no en la causación de tal estado”.

La Comunidad debe hacer acopio de la prueba que necesite para ganar el pleito y resolver los problemas constructivos.

¿Qué ocurre con las humedades en edificios antiguos?

Aún más polémico es el caso de los edificios antiguos. A veces tenemos humedades porque se emplearon técnicas de construcción inidóneas, quizás con arreglo a la legalidad vigente de su tiempo, pero que después se han evidenciado incorrectas. En particular, son frecuentes problemas de capilaridad en los sótanos, pisos bajos y locales; o de condensaciones en los paños interiores fachada, sobre todo en pisos altos en cara norte, siendo la solución muy costosa. Frente a la losa obligacional del art. 10.1 LPH surge es esos casos la réplica de considerar que las obras no son exigibles a la Comunidad, porque implican una transformación, una mejora (art 17.4 LPH).

Esta interesante idea ha tenido cierta acogida de la mano de un criterio de proporcionalidad (SP/SENT/768938.AP Salamanca, Sec. 1.ª, 135/2014, de 13 de mayo; SP/SENT/910737 AP Burgos, Sec. 2.ª, 173/2017, de 16 de mayo; también SP/SENT/966325 AP Álava, Sec. 1.ª, 248/2018, de 24 de mayo; SP/SENT/803163 AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 48/2015, de 6 de febrero; y SP/SENT/878905 AP Madrid, Sec. 25.ª, 369/2016, de 11 de octubre).

Sin embargo, siguen predominando las Sentencias que obligan a la Comunidad a solventar razonablemente los problemas en elementos comunes, primando el derecho constitucional a la vivienda digna (AP Burgos, Sec. 2.ª, 257/2022, de 29 de julio. SP/SENT/1162821;  SP/SENT/703768 AP Cantabria, Sec. 2.ª, 574/2011, de 20 de octubre), sobre todo en relación con los graves problemas de habitabilidad que ocasionan las humedades por capilaridad, que además de hacer insalubres los hogares pueden acelerar el deterioro de la cimentación.

Dice la AP Madrid, Sec. 25.ª, 118/2014, de 20 de marzo (SP/SENT/758913) que, aunque las capilaridades sean un problema constructivo, es obligación de la Comunidad sostener y reparar los elementos comunes, no limitándose únicamente a conservarlos. En el mismo sentido AP Madrid, Sec. 21.ª, 96/2023, de 14 de marzo (SP/SENT/1182462); y AP Cádiz, Sec. 2.ª, 280/2019, de 18 de septiembre (SP/SENT/1029533).

Concluimos que la Comunidad es responsable de la envolvente del edificio y que debe asumir las obras imprescindibles para impedir e incluso prevenir la degradación del inmueble y garantizar la usabilidad de los pisos y locales. Sólo en supuestos de imposibilidad manifiesta o de desproporción abusiva, podría quedar excepcionada la obligación del art. 10.1 LPH
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