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Responsabilidad de un Administrador de Fincas en el mantenimiento preventivo de un edificio

Un perjudicado buscará responsables a los que exigir resarcimiento. Los administradores de fincas están siempre en la línea de tiro. Se les puede acusar alegremente de responsabilidad civil por omisión de obligaciones legales y deberes profesionales. No pueden decidir apenas nada, pero están en medio de todo lo que ocurre en la finca.

Atendiendo al artículo 20.1 LPH en relación con el Código Técnico de la Edificación, la LOE, las Leyes del Suelo y las Ordenanzas, el administrador profesional debe fomentar un mantenimiento preventivo de la casa. Más allá de los contratos de conservación obligatorios e inspecciones periódicas, se deben mantener limpias las arquetas y canalones y velar por la rehabilitación de los elementos comunes que evidencien desgaste y por la revisión de aquellos que hayan superado su vida útil.

Muy comprometedor resulta el 13.1 CTE:  Exigencia básica HS 1: Protección frente a la humedad: se limitará el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos como consecuencia del agua procedente de precipitaciones atmosféricas, de escorrentías, del terreno o de condensaciones, disponiendo medios que impidan su penetración o, en su caso permitan su evacuación sin producción de daños.

La previsibilidad del daño se convierte así en un elemento de imputabilidad para el profesional obligado a velar por la conservación de la casa. Bien entendido que el administrador carece de facultad para ordenar obras relevantes, si no existe mandato expreso de la Junta de Propietarios. Lo que si debe es recomendar las actuaciones razonables para evitar daños, pedir presupuestos, sugerir una dotación de fondos de reserva…

Si existe ese deber de anticipación, aún más cualificada será su responsabilidad cuando se trate de daños ya evidentes e informados frente a los que no obra con la diligencia debida. Así, en la Sentencia AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 208/2004, de 14 de mayo (Recurso 470/2003. SP/SENT/59115) se condenó a un administrador de fincas al pago de 6.000 € por no preocuparse de la reparación del sistema de calefacción, a pesar de las quejas de un vecino sobre su funcionamiento. Dice la Sentencia que no puede darse el mismo trato a un vecino de la comunidad que desempeñe el cargo de administrador, que al profesional que debe ser pleno conocedor de la normativa y tiene que asesorar al Presidente de la comunidad y a los demás comuneros. La Jurisprudencia reciente es muy exigente con los profesionales.

Así, cuando una familia o un negocio padecen humedades dentro de una Comunidad, una vez descartadas averías privativas, el administrador debe promover la investigación apropiada para diagnosticar el origen de ese problema, presupuestar soluciones y trasladar al Presidente y a la Junta de Propietarios la incidencia y la obligatoriedad de resolverla.

Frente a una humedad no cabe mirar hacia otro lado, hay que impedir que afecte a la edificación. Su continuidad puede derivar en responsabilidades económicas por inhabitabilidad, lucro cesante, pérdidas de alquiler, insalubridad… En ocasiones, los vecinos se empeñan en eludir el gasto pretendiendo que lo asuma el vecino perjudicado, incluso a veces dando lugar a que se degradan o descalcen las estructuras y se produzcan daños materiales severos y accidentes personales.  El administrador tiene que cubrirse adecuadamente ante una posible reclamación civil o penal que pueda asociarse a su falta de diligencia profesional. Proponer actuaciones que supongan coste es impopular, pero el administrador debe ser tajante y descargar su responsabilidad en la Junta de propietarios.

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